Conversions : d'un espace de bureau à "tout ce dont vous avez besoin"

Par Mike Ogasapian

Nous sommes maintenant entrés dans une période de malaise et d'incertitude palpables sur le marché des bureaux dans le Grand Boston et dans le monde. De nouvelles recherches ont récemment affirmé qu'environ 1,4 milliard de pieds carrés d'espace de bureau seront obsolètes d'ici 2030. Dans les zones urbaines, certaines villes ont envisagé de rezoner pour permettre la conversion résidentielle, mais la capacité de conversion est limitée car les grandes plaques de sol carrées créent de longues unités étroites avec très peu de lignes de fenêtres. Propriétaires, prêteurs et municipalités locales se demandent tous la même chose : que faire de tout cet espace vide ?

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Pour comprendre où se dirige le marché des bureaux, nous devons d'abord analyser quelle dynamique a conduit à l'offre excédentaire actuelle ici dans le Grand Boston. Aujourd'hui, à l'intérieur de l'I-495, l'offre de bureaux de Boston s'élève à environ 110 millions de pieds carrés, dont environ un tiers a été construit après 1995. La crise de l'épargne et des prêts du début des années 1990 a cédé la place à une demande de bureaux sans précédent pendant l'ère Dot Com et a causé une grande partie de l'offre excédentaire que nous voyons aujourd'hui.

Ironiquement, Internet a été le moteur de l'offre excédentaire aux deux extrémités du cycle, alimentant la forte demande qui a conduit à la surconstruction pendant l'ère Dot Com et maintenant la principale cause du manque de demande grâce à l'avènement de Zoom et Microsoft Teams. Désormais, les travailleurs numériques peuvent opérer à peu près n'importe où, et la tendance du travail à distance et hybride a poussé les utilisateurs de bureau à réduire leurs effectifs et à opter pour des empreintes plus petites et des baux à plus court terme. Internet donne, Internet enlève.

Les promoteurs et les propriétaires de bureaux du Grand Boston le savent depuis avant la pandémie, car l'occupation des bureaux de banlieue a toujours été de 83 à 85 % au cours des trois dernières décennies. Le modèle de travail à domicile a simplement accéléré la tendance pour les plus grands utilisateurs du bureau : les entreprises technologiques. L'impact durable nécessitera qu'une grande partie de l'inventaire existant soit repositionnée dans autre chose.

La conversion d'immeubles de bureaux en espaces de laboratoire est une tendance croissante. Dans le seul sous-marché 128 Central, plus de 12,8 millions de pieds carrés d'espace de bureau existant ont été convertis en laboratoire depuis 2018 (Source : RWHolmes). Les immeubles de bureaux construits pour les entreprises technologiques dans les années 90 et au début des années 2000 nécessitaient généralement une puissance suffisante pour les salles de serveurs, des quais de chargement pour envoyer des logiciels qui devaient peut-être sortir via des disques physiques, et un espacement entre les ponts pour permettre la circulation de l'air dans les espaces de bureaux ouverts qui étaient autrefois remplis de cabines de travail - tous ces attributs fournissaient une infrastructure qui peut désormais être utilisée pour fournir un espace prêt pour le laboratoire.

La conversion de laboratoires à grande échelle gagne en notoriété depuis un certain temps maintenant, avec des contrats de location de plus de 20 000 pieds carrés qui se déroulent à un rythme rapide jusqu'à la fin de 2022. Cela semble avoir ralenti pour l'instant en raison de l'incertitude sur les marchés des capitaux, mais il y a toujours une forte demande dans la gamme de 5 000 à 15 000 pieds carrés pour les utilisateurs de laboratoire à une échelle plus légère. Cette conversion à plus petite échelle est devenue une autre option viable pour les propriétaires de bureaux. Jusqu'à présent, plusieurs accords ont été conclus en 2023 dans cette gamme de taille, notamment Blue Martin Labs convertissant un ancien bureau du Département du revenu de l'État en un laboratoire de culture de sang et de tissus au 100 Trade Center à Woburn et Quantum Diamond convertissant un espace similaire en espace de laboratoire léger au 1466 Main Street à Waltham.

Alternativement, la demande d'espace flexible pour une variété d'utilisations n'a cessé de croître au cours des cinq dernières années. Des utilisations telles que la fabrication légère, la recherche et le développement hors laboratoire, l'assemblage léger et l'entreposage propre (produits tels que les dispositifs médicaux) ont eu du mal à trouver un espace utile dans le Grand Boston. De nombreux immeubles de bureaux peuvent facilement être convertis à ce type d'utilisation, en particulier parce qu'ils sont entièrement à température contrôlée, contrairement à une grande partie du marché flexible à un étage, qui est simplement chauffé et non refroidi.

La conversion d'un espace de bureau en une utilisation flexible est simple si le bâtiment dispose d'une alimentation électrique et d'un accès de chargement suffisants. Dans certains cas, les propriétaires ont choisi d'installer un monte-charge ou de créer plus de quais de chargement pour attirer les utilisateurs aux étages supérieurs et permettre la subdivision. La plus grande cohorte de locataires dans cette tranche de taille a tendance à se situer entre 10 000 et 30 000 pieds carrés. De nombreux immeubles de bureaux du Grand Boston ont des planchers allant de 50 000 à 60 000 pieds carrés. Les utilisateurs n'ont pas besoin de presque la quantité d'aménagement dont les utilisateurs de laboratoire ont besoin, et le travail consiste généralement à fournir un espace ouvert avec des carreaux VCT et à retirer la grille de plafond dans 60 à 80 % de l'espace.

Nous avons récemment vu cette tendance se concrétiser avec Gentex prenant 12 000 SF au 320 Norwood Park South à Norwood, Meta Materials prenant 13 000 SF et Worldwide Tech Services prenant 14 000 SF au 85 Rangeway Road à Billerica, et Rewalk Robotics prenant 12 000 SF au 200 Donald Lynch Blvd à Marlborough. Nous nous attendons à ce que la demande des utilisateurs pour ce type de conversion de bureaux se poursuive dans le Grand Boston, car la flexibilité/la fabrication/la R&D à un étage existantes ne peuvent pas satisfaire la demande.

La troisième tendance que nous voyons maintenant consiste simplement à mettre au rebut l'immeuble de bureaux existant pour faire place à un nouveau bâtiment industriel à grande hauteur (32' + hauteur libre) à sa place. Le long de 495, Calare Properties a mis au rebut 120 000 pieds carrés de bureaux à 2 étages au 50 Nagog Park à Acton pour faire place à un nouveau bâtiment industriel de 120 000 pieds carrés en 2020. Également en 2020, Northbridge Partners a démoli près de 100 000 pieds carrés de bureaux à deux étages au 151 Taylor Street à Littleton pour faire place à un bâtiment industriel de 160 000 pieds carrés entièrement loué à Amazon. DH Property Holdings a récemment reçu les approbations pour démolir un immeuble de bureaux de 2 étages au 270 Billerica Road à Chelmsford pour construire environ 100 000 pieds carrés de nouveaux espaces industriels à grande hauteur.

Comme pour l'économie en général, nous devons nous rappeler que l'immobilier est cyclique et que les tendances qui se manifestent aujourd'hui dans une classe d'actifs ne signifient pas nécessairement qu'elles seront les mêmes dans cinq, dix ou vingt ans à partir d'aujourd'hui. Malgré l'état actuel du marché des bureaux, plusieurs grands utilisateurs de bureaux tels que AT&T, JP Morgan et Amazon ont tous demandé à leurs employés de retourner au bureau au moins quelques jours par semaine. Mais bien qu'il y ait un certain espoir de voir un jour le retour de la demande de bureaux, un avenir meilleur serait celui où l'offre excédentaire serait utilisée différemment et plus efficacement.

(Mike Ogasapian est vice-président de la société de courtage immobilier commercial RW Holmes, basée à Wayland, dans le Massachusetts.)